"Eine eigene Geschichte erzählen" - BöningGlatzel
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“Eine eigene Geschichte erzählen”

Erschienen in polis, Magazin für Urban Development

Interview mit Christof Glatzel

Eine eigene Geschichte erzählen
Neue Wege in der Center-Entwicklung

 

Warum haben Sie eine Studie über die Zukunft des Einzelhandels in Mittelständen in Auftrag gegeben?

Wir wollten herausfinden und durch eine unabhängige Instanz bewertet wissen, ob sich die Shoppingcenter in den Mittelständen so auswirken, wie wir es immer vermutet haben. Die Antworten auf die Frage, wie sich die Centerentwicklung in den jeweiligen Städten ausgewirkt hat, waren überwiegend positiv und decken sich mit unseren Erfahrungen. Bei jeder unserer Entwicklungen – wir haben aktuell etwa 30 Center unter Management – führen wir eine Vorher-Nachher-Analyse durch.

Dabei werden die Auswirkungen auf die umliegende Einzelhandelslandschaft und auf Folgeinvestitionen untersucht und natürlich auch die Entwicklung des gesamten Bereiches. Dabei konnten wir ausnahmslos feststellen, dass die Auswirkungen gut sind. Wenn etwas Neues entsteht, denken viele Leute, dies würde nur zur Umverteilung von dem führen, das da ist. Multiplikationseffekte, florierende Wirtschaft, Entsparen, Lust zu konsumieren – alle diese Themen werden in den öffentlichen Diskussionen komplett ausgeblendet. Wenn wir in einer Stadt prüfen, ob wir dort ein Shoppingcenter bauen können, werden sofort absatzwirtschaftliche Analysen durchgeführt und Verdrängungseffekte, Abgriffquoten und Abschöpfungsquoten diskutiert. So funktioniert Wirtschaft aber nicht.

Warum haben Sie sich gerade die mittleren Großstädte ausgesucht?

Sie liegen momentan im Fokus der Projektentwickler. In den Großstädten ist das Thema weitgehend behandelt.

Mit welcher grundsätzlichen Problematik müssen sich Mittelstädte auseinandersetzen?

Die Ressentiments sind hier möglicherweise größer. Das Personal beschäftigt sich sonst nie mit diesen Sachverhalten. Es ist eine singuläre Entscheidung, die sie einmal in ihrer Berufskarriere zu treffen haben und die auch eine Stadt vielleicht nur einmal in ihrer Geschichte trifft: Shoppingcenter ja oder nein? Gerade in mittleren Großstädten ist es so, dass es viele kleine Eigentümerschaften an den 1a-Lagen gibt, die nichts investieren, aber im Prinzip auch nichts tun können, weil links und rechts gleiche Mentalitäten stattfinden. Dadurch geraten ganze Straßenzüge in eine gravierende Stagnation. Und wenn dann ein Projektentwickler ein Shoppingcenter realisiert – das sind meistens 100-200 Millionen Euro – dann ist es faszinierend zu sehen, was im unmittelbaren Vorfeld passiert und welche Folgeinvestitionen getätigt werden.

Was wird von den Akteuren der Kommunen erwartet?

In der Regel wollen diejenigen, die am Ruder sind, etwas bewegen und die in der Opposition sind grundsätzlich dagegen. Ansonsten ist es komplett unterschiedlich, was die handelnden Personen angeht. In einer Stadt erleben wir z.B. den Stadtbaurat oder Baubürgermeister als eine treibende Kraft. Häufig ist es auch so, dass aufgrund von Vorbildung und Sozialisationsgeschichte ein bestimmtes Bild der Architektur und des Städtebaus verhaftet ist, was es nicht leicht macht. An dieser Stelle kann man nur Einzelgespräche führen und hoffen, dass die Leute bereit sind, diesen Diskurs mit uns zu gehen.

Welche Instrumente lassen sich aus Ihrer Sicht darstellen, die helfen, Vertrauen zu schaffen?

Das wichtigste ist, dass wir persönlich in Einzel- und Gruppengesprächen und in Veranstaltungen den Leuten deutlich machen, was die Gesetzmäßigkeiten eines ökonomisch nachhaltigen Shoppingcenters sind. Die Branche hat in den letzten 10-15 Jahren verstanden, dass es so nicht weitergehen kann. Die Produkte sind heute viel offener und ganz anders bezogen auf ihre Räumlichkeit und Zugänglichkeit. Das muss man klar machen. Um die Auswirkungen eines Shoppingcenters zu verdeutlichen, bringen wir die Entscheider einer Stadt mit den Entscheidern anderer Städte zusammen, mit denen wir bereits ein Center realisiert haben. Dann können Sie direkt fragen, ob wir uns fair verhalten und alle Zusagen eingehalten haben.

Sind die Kräfteverhältnisse nicht sowieso ungleich verteilt? Welche mittlere Großstadt ist heute noch in der Lage, ihre Handelsstandorte aktiv zu entwickeln?

Das kann man nicht immer sagen. Zum Beispiel hat die Stadt Ulm ganz klar gesagt, dass sie in Bahnhofsnähe eine Einzelhandelsentwicklung sehen will. Sie hat die Grundstücke gekauft, in einen Wettbewerb gegeben und diesen vollständig kontrolliert. Das macht eine Stadt die es sich leisten kann – die Grundstücke zu einem höheren Kaufpreis zu erwerben, als sie diese nachher an einen Investor wieder abgeben kann. Dann kann sie dem Investor aber auch genau sagen, wie sie ihr Produkt beschaffen haben möchte, mit bestimmten und restriktiven Auflagen, die den Gewinn des Investors schmälern und eine Projektierung schwerer machen. Dafür ist die Stadt aber bereit zu subventionieren. Das ist ein Weg.

…aber ein Weg, den zunehmend weniger mittlere Großstädte beschreiten?

Ich weiß nicht, ob er abnimmt, ich bin mit dieser Art von Prozessen noch nicht so konfrontiert worden. Der Prozess in Ulm ist der erste, den ich kenne. Aber das kann sich nicht jede Stadt leisten.

Ist davon auszugehen, dass Projektentwicklungen zukünftig viel aktiver seitens der Investoren oder Entwickler initiiert werden, indem man sich innerhalb bestehender Stadtstrukturen Potenziale sucht und diese ins Gespräch bringt?

Sowohl als auch. Es stellt sich aber die grundsätzliche Frage, welche städtebaulichen Möglichkeiten eine Stadt hat. Ein Center kann helfen, eine brachliegende Fläche zu revitalisieren – z.B. wie in Köln-Kalk. Wir waren die Ersten, die auf der großen Brache investiert und damit enorme Folgeinvestitionen ausgelöst haben. Das bezieht sich aber nicht nur auf die Brachfläche, auch alle umliegenden Immobilien wurden renoviert und aufgewertet. Ein Shoppingcenter kann helfen Städte einzelhandelstechnisch zu entwickeln. In Mönchengladbach befindet sich an zentraler Stelle, in 1a-Lage, ein leerstehendes Theater. Hier arrondieren wir weitere Flächen, um eine Größenordnung zu realisieren, die eine Umsetzung eines Centers zulässt. Das bringt für eine Stadt wie Mönchengladbach eine enorme Aufwertung. Die Zentralität wird erhöht und es wird für viel mehr Lebensgefühl gesorgt. So kann die Stadt ihrem Oberzentrumscharakter wieder gerecht werden. Ein Center kann zudem Versorgungscharakter für Stadtteilzentren haben oder auch Scharnierfunktion übernehmen und Stadtteile miteinander verbinden.

Was für Rahmenbedingungen benötigen Sie für ein Center, quantitativ wie auch standortmäßig?

Relevant ist vor allem die Gesamtkaufkraft in einem zu prognostizierenden Einzugsgebiet. Die Lage ist natürlich auch von fulminanter Bedeutung. Wichtige Fragen sind: Wie viele potentielle Kunden aus meinem Einzugsgebiet kann ich für das Einkaufszentrum begeistern? Über welche Kaufkraft verfügen diese Kunden? Können die Kunden meinen Standort schnell und einfach erreichen? Bin ich die einzige Attraktion oder profitiere ich von bereits bestehenden Angeboten? Zudem ist die Verfügbarkeit des Grundstücks von größter Bedeutung, Im Grunde genommen kann man sagen: 10.000 m² Grundstücksfläche sollten es mindestens sein. Das müssen sie erst einmal zusammen arrondieren.

Wie gehen Sie hierbei vor?

Ganz unterschiedlich. Teilweise haben Sie 20 bis 30 Eigentümer. Es ist nicht nur ein nervenaufreibender Sachverhalt, man ist auch unglaublich anfällig dafür, dass irgendjemand Sperrgrundstücke erwirbt und somit eine Projektentwicklung zerstört.

Kann man sagen, dass Sie diese technischen Qualitäten – die die Kommunen in der Regel nicht bedienen können – von investiver Seite mit Erfahrung und Know-how durchaus in den Griff bekommen können?

Ja, aber wir brauchen die Unterstützung der Städte. Eine starke Stadt legt eine Vorkaufsrechtsatzung auf das Gelände und hat ein Auge auf potenzielle Erwerber.

Nehmen Sie damit in gewisser Weise eine Weiterbildungsaufgabe in den Kommunen wahr?

Ja, aber ich muss auch lernen, was für die Kommunen relevant ist. Ich und meine Mitarbeiter müssen sich ebenfalls intensiv mit dem Standort auseinandersetzen. Das heißt, ich muss mich mit dem geschichtlichen Hintergrund des Standortes beschäftigen und begreifen, welche städtebauliche Relevanz der Standort hat. Ich muss herausfinden, inwieweit ich mich an das, was ich vorfinde, anpassen oder neue Impulse setzen muss. Ich muss immer offen sein für das, was mir z.B. der Stadtbaurat nahebringt. Denn sie müssen auch begreifen, wie ein Shoppingcenter funktioniert und wann nicht. Der komplett offene Dialog ist das wichtigste.

Sind 1a-Lagen geforderte Notwendigkeit oder haben Sie den Mut zu 1b-Lagen?

Den muss man haben. Die Immobilienwirtschaft sagt immer „Lage, Lage, Lage“. Ein wesentlicher Sachverhalt für die Funktionsfähigkeit von Centern ist aber die Größe. Wir gehen von 10.000 m² Grundstücksfläche, möglicher Vollbebauung und drei Etagen aus: Drei Bruttogeschossebenen Handel sind 30.000 m², davon 70 bis 75 Prozent Mietfläche und 50 Prozent Verkaufsfläche (ein Geschäft besitzt immer auch ein Lager und einen Sozialraum, das ist keine Verkaufsfläche aber Mietfläche). Wenn ich also 10.000 m² Grundstücksfläche habe, kann ich daraus 15.000 m² Verkaufsfläche generieren. Weniger sollte es nicht sein. Wenn man jetzt in einer 1a-Lage baut, könnte man annehmen, dass man dort nicht so viel Fläche benötigt. Aber schauen Sie sich die kleinen Galerien an der Kö in Düsseldorf an, was die für Schwierigkeiten haben, die Leute in die Obergeschosse zu ziehen. Da muss man oben und unten groß genug sein, sodass die Leute Lust haben, von der Straße wegzugehen.

Noch einmal zurück zur mfi. Die Center haben sich in den letzten Jahren von ihrer Monofunktionalität wegentwickelt und auch andere Anforderungen bedient. Wie sehen Sie diese Entwicklungen?

Es wird immer weiter in diese Richtung gehen. Man muss Mehrwerte schaffen, die über das reine Einkaufen hinausgehen. Ich hoffe, dass die Städte begreifen, dass es heute nicht mehr um „Fläche A gegen Fläche B“, sondern um „Fläche gegen Internet“ geht. Man bestellt heute vieles über das Internet. Wir müssen daher Einkaufswelten schaffen, die den Leuten Aufenthaltsqualität liefern und als Treffpunkte dienen. Früher waren die Kirche und die Post große Treffpunkte, heute sind es die Shoppingcenter.

Gehen Sie hiermit einen neuen Weg?

Wir gehen ihn jetzt verstärkt. Früher haben wir ein Produkt immer wieder multipliziert, wertige Materialien, bewährte Konzepte und strukturell sehr ähnlich. Heute muss jedes Center eine eigene Geschichte erzählen, das Thema Design, Aufenthaltsqualität und Eigengeschichte einbeziehen und noch viel stärker auf den Raum eingehen, das sind die Ansprüche, die wir heute erfüllen müssen.

Sehen Sie sich als Partner für Kommunen?

Ja, absolut. Ich glaube, die Art und Weise, wie wir Projektentwicklung machen, ist gut. Wir sagen ganz klar: „Wenn wir hier ein Center bauen, sind wir überzeugt davon, dass das die optimale Situation für euch ist und die Stadtentwicklung vorangetrieben wird. Aber das b-Zentrum, das ihr bereits habt, und das jetzt schon nicht richtig funktioniert, wird so nicht weitermachen können. Die Schwächen werden durch unsere Entwicklung noch deutlicher zutage treten. Da müsst ihr in Zukunft was tun.“ Da sind wir dann ganz offen. Ich bin schon seit 15 Jahren in der Firma und gern auch noch viel länger, weil ich glaube, dass es ok und ganz authentisch ist, was wir machen.

Das Interview führte Johannes Busmann