„Gerade für die Centereigentümer ist der Shoppingcenter Performance Report (SCPR) für eine Standortbestimmung ihrer Objekte hilfreich“, schreiben Matthias Böning und Christof Glatzel , Inhaber der auf Einkaufszentren und andere Handelsimmobilien spezialisierten Beratungsfirma Boening & Glatzel .

Auch wenn es methodische Nörgeleien am Shoppingcenter Performance Report (SCPR) gibt, sehen wir darin einen wichtigen Indikator. Schließlich äußern sich knapp 100 filialisierte Mieter aus Einzelhandel und Gastronomie zu ihrer Sicht auf die Einkaufszentren. Es sind die Kunden der Centereigentümer und Centermanager. Diese Meinung zu ignorieren oder gar abzuwerten, ist unklug.

Spannend ist vor allem, die Entwicklung der Center zu verfolgen. 2017 waren unter den 25 Erstplatzierten 14 mit nur einer Verkaufsebene. Sie verfügten zudem über freies Parken. Nur ein Einkaufszentrum lag in den Top-10-Städten, nur vier hatten drei Verkaufsebenen. Zwei lagen an der Schweizer Grenze. 2018 waren von den 25 Erstplatzierten 17 eingeschossig und wieder nur vier dreigeschossig. Neben dem Dauersieger Lago Konstanz und den zwei „Breuningerländern“ stießen von den Dreigeschossern die Köln Arcaden dazu. Sie hatten sich in Folge von Investitionen über die Jahre verbessert.

Ein anderes Auswertungsbeispiel: Während eines Umbaus sank die Mieterzufriedenheit des Ruhr-Parks Bochum.  Nach erfolgreicher Neupositionierung stieg der Wert wieder. Gerade für die Centereigentümer ist der SCPR für eine Standortbestimmung ihrer Objekte hilfreich. Das gilt auch für potentielle Kaufinteressenten.

Die Citti Handelsgesellschaft mit ihren Centern in Kiel, Flensburg und Lübeck gehört laut SCPR seit Jahren zu den erfolgreichsten Center-Eigentümern. Bei den Objekten von Union Investment (UI) gibt es dagegen Licht und Schatten. Warum schneiden die UI-Objekte in Neuss, Essen, Ludwigshafen, Saarbrücken und Leverkusen deutlich schlechter ab als die in Köln, Berlin-Spandau, Hamburg oder München? Liegt es am Eigentümer, dem Betreiber ECE oder dem Standort? Darüber kann sich im Lichte der Ergebnisse jeder selbst Gedanken machen.

Die Deutsche Euroshop (DES) ist jedenfalls mit ECE erfolgreich. Die DES-Center lagen 2018 mit Noten zwischen 2,2 und 2,8 im Wohlfühl-Bereich. Ausnahme: das Main-Taunus-Zentrum. Es toppte alle anderen DES-Center mit einer Note von 1,88. Aber auch dieses Flaggschiff hat sich in den letzten Jahren im Ranking verschlechtert. Entweder haben die Vermieter wegen der guten Miet-/Umsatzrelation die Mietschraube besonders stark angezogen oder die Veränderungen in der Handelslandschaft gehen auch am MTZ nicht spurlos vorüber.

Parallelen zu den mehrgeschossigen Leuchttürmen Centro Oberhausen und Alexa Berlin drängen sich auf, die bei der Mieterbewertung deutlich Federn gelassen haben.

Unser Fazit: Die aus Sicht der Mieter nachhaltig umsatzstarken Center mit angemessenen Mieten finden sich an der Spitze des SCPR, die dauerhaft umsatzschwachen sind die Schlusslichter. Da helfen auch niedrigsten Mieten nicht mehr weiter. Ab einer Note von 3,5 herrscht dringender Handlungsbedarf, auch wenn den Eigentümern und Betreibern diese Wahrheit nicht gefällt. Wir sind schon gespannt auf den im September erscheinenden SCPR 2019.

IZ 34/2019 vom 22.08.2019